Onko vuokrauslisenssisi voimassa?
Lomavuokrauksen lisenssin vaikutus asunnon arvoon
Jos kaupunki tai taloyhtiö on kieltänyt lyhytaikaisen vuokrauksen, voinko silti myydä asuntoni lomavuokraus lisenssin kanssa?
Viime aikoina on tullut esiin ongelmia mitkä ilmenevät usein silloin kun myydään vuokra-asuntoa, jota on ensisijaisesti käytetty sijoituksena. Monet ostajat, ketkä sijoittavat lomahuoneistoihin haluavat vuokrata asuntonsa, kun eivät itse sitä käytä, saadakseen lisätuloa. Kaikki asunnot eivät kuitenkaan sovellu tähän tarkoitukseen, etenkin kun Andalusia otti käyttöön markkinoiden sääntelyn vuonna 2016 ja kansallinen hallitus teki lisää muutoksia lakiin vuonna 2019.
Asunnon laillisesti vuokraaminen lyhytaikaisesti tai lomavuokrauksessa tarvitaan rekisteröityminen Junta de Andalucíaan rekisteriin, että saadaan lisenssinumeron. Lomaketta täytettäessä henkilö vahvistaa henkilökohtaisesti, että hänen asuntonsa täyttää kaikki lain vaatimukset ja näin hän saa automaattisesti lisenssinumeron. On kuitenkin virheellistä luulla, että lisenssi on pätevä pelkästään numeron perusteella. Jos asunto ei täytä kaikkia vaatimuksia lisenssi on pätemätön ja tarkastuksen yhteydessä omistajalle lankeaa suuria sakkoja jopa 18 000 euroon asti!
Joitakin esimerkkejä ei pätevästä lisenssistä ovat, että asunnolla ei ole asumiseen oikeuttavaa lisenssiä tai asumiskelpoisuustodistusta (licencia de primera ocupación; LPO tai cédula de habitabilidad), että asunnossa ei ole ilmastointia tai että asunto-osakeyhtiö on rajoittanut lomavuokrausta kompleksissa. Vuodesta 2019 lähtien asunto-osakeyhtiö voi äänestää lomavuokrauksen rajoittamisen tai kieltämisen puolesta vuosikokouksessa. Tämä vaatii 60 prosentin enemmistön äänestäneistä jäsenistä kiellon puolesta äänestämiseen. Silloin vuokraus kielletään.
On kuitenkin poikkeuksia niille asunnonomistajille, joilla on voimassa oleva lisenssi ennen kiellon voimaantuloa. Jos sellainen on niin vuokrauksen jatkaminen on mahdollista ilman ongelmia.
Valitettavasti on yhä yleisempää, että asunto-osakeyhtiöt äänestävät lomavuokrauksen kieltämisen puolesta. Useimmat kiellon puolesta äänestävistä ovat usein itsekin omistajia, joilla on vuokrauslisenssi. He luulevat näin saavansa kilpailua vähennettyä, mutta he tajuavat virheensä vasta myydessään asuntonsa. Vuokrauslisenssi on nimittäin osittain henkilökohtainen eikä automaattisesti siirry asunnon mukana. Kun asunto myydään, uuden omistajan on rekisteröitävä lisenssi omalla nimellään, mutta tämä ei ole sallittua, jos yhtiö on asettanut kiellon lyhytaikaiselle vuokraukselle.
Tästä huolimatta näemme paljon sekä kiinteistönvälittäjiä että yksityishenkilöitä, jotka mainostavat asuntoja, joissa on pätemätön vuokrauslisenssi. Tämähän asia tulisi tarkistaa ennen kuin asuntoa laitetaan myyntiin. Lain mukaan tämä ei ole kiinteistönvälittäjien asia tarkistaa ja sen valvominen on vaikeaa, koska viranomaiset eivät koordinoi tietojaan.
Huomioitavaa ostajalle
Tässä esimerkissä on seuraavat kohdat mitä olisi hyvä huomioida asunosta:
- Kiinteistönvälittäjän on tarkistettava asunto kiinteistörekisteristä.
- Asunto-osakeyhtiön tulisi kirjata lomavuokrauskielto kiinteistörekisteriin, mutta sitä harvemmin tehdään.
- LPO (Licencia de Primera Ocupación) myönnetään kunnan toimesta, mutta Costa del Solilla on tuhansia asuntoja, joilla ei ole LPO:a, koska kunnat laiminlöivät tämän velvoitteen paikallisella tasolla 2000-luvun alkuun asti.
- Lyhytaikaisen vuokrauslisenssien rekisteriä valvoo Junta de Andalucía.
Joten täällä on neljä eri osapuolta, joihin meidän on turvauduttava, ja usein heillä kaikilla on puutteita järjestelmässään.
Jos yhtiö ei esimerkiksi kirjaa kieltoa kiinteistörekisteriin, pitäisi uuden omistajan olla vapaa vastuusta, eikö niin?
Vastaus: ei!
Mielipiteet voivat jakautua, mutta useimmat katsovat että uudella omistajalla (ostajalla) on tutkimusvelvollisuus ja hänen on kysyttävä taloyhtiöltä, onko lomavuokraukseen kieltoa olemassa vai ei.
Jos kunta ei myönnä LPO:ta pelkästään huolimattomuudesta yli 30-vuotiaalle asunnolle, uuden omistajan ei tarvitse hankkia vuokrauslisenssiä (edellyttäen, että asunto on rakennettu laillisesti)?
Vastaus: ei!
Junta de Andalucía ei välitä kunnan laiminlyönneistä, vaikka molemmat ovat julkisia viranomaisia!
Tässä tulee mukaan myyvän kiinteistönvälittäjän etiikka ja henkilökohtainen vastuu. Monet vakiintuneet kiinteistönvälittäjät tekevät ylimääräisiä tarkastuksia ENNEN kuin he laittavat asunnot myyntiin, mutta monet uudet, vähän kokemusta omaavat ”kiinteistönvälittäjät” eivät tee niin resurssien, tiedon tai tahdon puutteen takia.
Asunnot jotka normaalisti myytäisi nopeasti jäävät roikkumaan limbotilaan jos niillä ei ole kaikki lisenssit kunnossa, koska monet ostajat haluavat mahdollisuuden vuokrata asuntojaan. Hinnat kärsivät myös, koska asunnot millä ei ole lomavuokraukseen oikeuttavaa lisenssiä eivät ole yhtä houkuttelevia ostajille.
Ymmärrän, että kesäaikaan lyhytaikainen vuokraus voi aiheuttaa ärsytystä muille taloyhtiössä oleville, mutta ennen kuin äänestätte kieltokiellon puolesta asunto-osakeyhtiössänne, ajatelkaa, että tämä usein vaikuttaa negatiivisesti oman asunnon arvoon.
Lähde
Nosrskemagazinet
