Kuka maksaa vuokravälittäjän palkkion?
Kesällä 2023 voimaan tullut säädös kertoo kenen välityspalkkio kuuluu maksaa
Tähän asti kaupunkivuokralaki salli tämän palkkion maksamisen vapaasti sovittavaksi osapuolten kesken, mutta käytännössä se lankesi melkein aina vuokralaisen maksettavaksi (paitsi kun omistaja oli juridinen henkilö, jolla oli velvollisuus ottaa se vastuulleen). Uuden asumislain lopullinen säännös muuttaa tämän kohdan ja sen noudattaminen on pakollista koko Espanjassa niille vuokrasopimuksille, jotka on tehty 26. toukokuuta 2023 jälkeen.
Vuokrauksen hallinnointikulut
Espanjan kiinteistövälitystoimistot ovat jo joutuneet mukautumaan tähän uuteen lakiin, joka muuttaa perusteellisesti vuokraustoimintaa sellaisena kuin olemme sen tunteneet. Uusi asumislaki vaikuttaa siihen kuka maksaa asunnon vuokrauksien palkkion.
Omistajan on nyt huhtikuussa hyväksytyn uuden asumislaikin mukaan pakko ottaa vastuulleen kiinteistönhallinnoinnin kulut sekä vuokrasopimuksen muodollistamisen kulut kaikissa tapauksissa.
Kaupunkivuokralaki (LAU) määrittelee kuka on velvollinen maksamaan kiinteistönhallinnoinnin kulut
Asumislaki astui siis voimaan perjantaina 26. toukokuuta, lukuun ottamatta asuntojen vuokraukseen sovellettavia verokannustimia tuloverotuksessa, jotka tulevat voimaan vasta 1. tammikuuta 2024. Erityisesti laki 12/2023, 24. toukokuuta, oikeudesta asuntoon, joka julkaistiin virallisessa lehdessä (BOE) ja tuo erilaisia muutoksia vuokrausehtoihin (laki 29/1994, 24. marraskuuta) kaupunkivuokrauksesta ja yksi niistä liittyy kiinteistönvälityksen kuluihin.
Normi kieltää nimenomaan kiinteistönvälitystoimiston palkkion kohdistumisen vuokralaiselle välityspalveluissa vuokra-asunnon osalta. Tähän asti kaupunkivuokralaki (LAU) ei määritellyt, kuka oli velvollinen maksamaan välityspalkkion, ja useimmat omistajat siirsivät tämän kulun vuokralaisille. Asumislaki poistaa kuitenkin tämän valinnanvapauden ja määrittelee, että omistajan on maksettava tämä kulu. Tekstissä sanotaan nimenomaan: ”Kiinteistönhallinnoinnin kulut ja sopimuksen muodollistamiskulut ovat vuokranantajan vastuulla”. Näin ollen vuokralaiset vapautuvat yhdestä alkuinvestoinnista, jonka heidän on tehtävä vuokratessaan asunnon.
Vuokraajan kulut
Tähän asti allekirjoitettaessa sopimusta kustannukset saattoivat nousta neljään tai viiteen kuukausivuokraan: takuuvuokra, ensimmäisen kuukauden vuokra, kiinteistönvälityspalkkio (kuukauden vuokra tai kymmenesosa asunnon vuosivuokrasta plus 21% arvonlisävero) ja yhden tai kahden kuukauden lisätakuu, vaikkakaan se ei aina ole pakollinen. Joten parhaassa tapauksessa vuokralaisen, joka vuokraa asunnon välitystoimiston kautta, on maksettava kolme kuukausivuokraa (takuuvuokra, ensimmäisen kuukauden vuokra ja välityspalkkio), olettaen, ettei hänelle ole määrätty lisätakuuta. Toisin sanoen, 900 euron asunnolle aloituskustannukset olisivat 2 700 euroa.
Kaikki 26. toukokuuta 2023 lähtien allekirjoitetut vuokrasopimukset eivät kuitenkaan voi enää sisältää välityspalkkiota. Joten saman esimerkin mukaan uuden vuokralaisen tarvitsee nyt maksaa aluksi vain 1 800 euroa. ”Tämä lopettaa kiinteistönvälityksen liialliset kulut ja palkkiot, jotka estävät monia ihmisiä, erityisesti nuoria, pääsemästä asuntoon alkuperäisen investoinnin vuoksi”, totesi asiakirja, jonka ERC ja Bildu esittivät huhtikuun puolivälissä sopimuksen esittämisen jälkeen hallitukselle.
Uusia säännöksiä
Normi kieltää myös vuokrien korottamisen uusien kulujen kautta, jotka vaatisivat vuokralaisia ”maksamaan yhteisön kuluja, jäteveroa tai muita vuokralaiselle ei kuuluvia kuluja, joista ei ollut sovittu etukäteen”, mikä estää ”mahdollisen väylän lain väärinkäytölle” ja poistetaan ”lausekkeet, jotka sallivat lain sisältämien toimenpiteiden soveltamatta jättämisen, jos osapuolet ovat sopineet asiasta”. Lisäksi yksi lain suurimmista toimenpiteistä on vuokrien vuotuisen päivityksen rajoittaminen.
Vuonna 2023 voimassa olevat sopimukset eivät voi nousta yli 2 %, vuonna 2024 ne eivät voi nousta yli 3 % ja vuodesta 2025 lähtien käytetään uutta indeksiä, joka on vielä määrittelemättä. Laki sallii kuitenkin vuokran nousun jopa 10 %, kun asunto on kunnostettu viimeisen kahden vuoden aikana energiatehokkuuden parantamiseksi tai kun sopimuksessa on määritelty aika 10 vuotta tai se sallii vuokralaisen jatkaa sopimusta samoin ehdoin ja olosuhtein 10 vuotta tai kauemmin. Toisaalta, jos asuntoa ei ole koskaan vuokrattu tai sitä ei ole vuokrattu viimeisen viiden vuoden aikana, vuokran hinta ei voi ylittää hintakattoa, joka määräytyy viitehinnan mukaan.
Lähteet
La Razon
20 minutos
El Pais
